朱宁:国内外经济形势分析及品牌房企的应对策略

2021年9月15日,由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办,北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2021中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十八届中国房地产品牌发展高峰论坛”在北京隆重召开。

尊敬的莫总、刘教授、黄院长,各位嘉宾:

大家下午好!

非常高兴有机会和大家分享一下这段时间我对于国内外经济的一些观察和判断,同时希望能够对国内的房地产企业,对全球宏观和经济形势的变化和应对提出一些建议供大家参考。

主要跟大家汇报两方面:首先回顾一下后疫情时代国内外经济形势;第二对房地产发展方向及应对策略。

2020全球经济的回顾:过去的一年是人类历史上非常不平凡的一年,用一个词语描绘去年经济形势的话一定是新冠疫情,新冠疫情对于全球的影响目前还没有完全了解,没有完全掌握,它对于全球的经济不只是对于过去一年,对于整个全球经济增速都带来了非常大的冲击,在全球主要经济体里面,中国是唯一一个获得正面增长的国家,这是过去三、四十年整个全球经济都没有经历的全球普遍的放缓和衰退。在衰退之后出现了史无前例的全球中央银行联手的刺激。一方面看到全球经济还没有完全走出疫情后比较低迷、比较迟缓的增长,与此同时,以美国的股市和中国的楼市为代表的全球资产价格却屡创新高,让人产生了在实体经济和资产价格、金融体系之间强烈的不匹配、违和感。我们现在已经开始逐渐体会到新冠疫情不只是一场流行疾病,不只是一种对人的生活行为的改变,在过去三、四十年对全球化的进程带来了巨大的冲击。这种航班的割断、人和人之间交流的逐渐减少对下一阶段整个全球经济进一步发展和持续增长提出了很大的质疑。

如果说2020年有任何让人觉得比较好的消息的话,新冠疫情确实是很大程度上助力拜登入主了白宫,在过去一段时间本来对于拜登政府或者拜登总统任职之后对于进一步改善中美关系寄予了很多的期望,但是随着时间的推移,这一点值得我们进一步观察。无论如何,无论中美贸易之间的摩擦通过什么样的方式得以缓解和解决,我们必须要意识到可能过去三、四十年整个全球化,国家和国家之间距离越来越近的情况会随着整个新冠疫情的爆发、随着大家对于疫苗的不同接受、对于不同防疫措施的争论、对于疫情最开始的发源地的争论,可以看到国与国之间的距离在过去一段时间变得越来越远,而不是越来越近。

回顾一下,整个全球经济是负增长,在发达经济体体现的最为明显,在以中国为首的发展中经济体虽然也是负增长,但是冲击没有那么大,中国正经济增长的贡献对整个新兴市场国家作出了巨大的推动力。今年是一个经济相对都比较宽松、比较舒适的一年,原因是各国都采取了史无前例的刺激政策。一方面是因为2020年包括中国在内整个经济增速的基数比较低。如果没有什么意外的话,如果新冠疫情没有进一步恶化的话,明年各国仍然是相对比较稳定的复苏的态势。但是大家必须要有一个比较现实的认识,就是经济复苏的速度在逐渐的放缓,中国是这样,全球各国都是这样。

如果说在疫情中显示出的一个最明显的趋势,那就是中国的经济增长对于全球经济增长的贡献度,我们的火车头作用仍然在进一步提升。今年年初的时候,国际货币基金对于全球经济主要推动力的贡献度的分析中可以看到,左图是中国26.8%,超过全球1/4的增长得益于中国今年的经济增长。这一规模虽然不如2009年中国经济对于全球经济所作的贡献那么大,但是仍然体现出了中国经济在全球的巨大的推动力和非常领先的地位。怎么看待这26.8%?美国在今年对于全球经济增长的贡献度大概是11.6%,这是在德尔塔疫情爆发之前,印度原来认为可以达到10%,这是在德尔塔疫情变株爆发之前,由于变株的出现,这两个国家的贡献度都不会达到年初预测的水平,也就是说很可能中国到了今年年底对于全球经济增长的贡献甚至要大于这个比例。换个角度来讲,所有在这些图上没有被列明的国家,加在一起全球还有170个左右的国家,他们一起构成中国旁边的的深蓝色的地域,说明中国一国对于全球经济增长的贡献度超过了160、170个国家所作出的贡献,再次显示出中国经济在全球扮演的不可或缺的对于增长的巨大贡献。

如何来应对去年这么大的经济的冲击和砸出的“深坑”呢?全球采用了2008年金融危机以后、各国央行逐渐熟练的策略,通俗的理解就是印钱、撒钱,这是传统的货币政策通过降低利率已经不再能够刺激经济情况下,各国中央央行通过在资本市场购买有价证券的方式向全球的金融体系、实体经济投放更多的流动性,希望通过流动性投放达到促进消费,促进投资,降低融资成本的目的。去年一年,整个流动性的增长有多大?大家可以看到这幅图的右侧,浅紫色的区域,过去一年美联储投放的流动性超过了在过去10年全球金融危机之后三轮的量化宽松所投放的流动性的总和。短短一年时间,美国流动性的刺激规模大过人类历史到目前为止见过的所有流动性,这是一个大的背景,这是为什么在整个全球经济仍旧增长比较低迷的大环境下,全球的资产出现了让人咂舌的上涨,而且美股票更是连创新高。这是我们现在思考整个全球经济形势很重要的问题,这么宽松的流动性是不是可以一直持续下去?对这个问题大家见仁见智,有不同的看法,但是我们必须要意识到,我们看到这一轮房价的上涨,股价的上涨很大程度上是金融现象,甚至是货币现象,而未必反映了整个实体经济、居民购买力、收入水平的体现。这是我们在后疫情时代思考整个全球经济,全球的资产价格的很重要的维度。

中国经济后疫情时代的机会和挑战:对于中国而言,疫情意味着什么?年初的《纽约时报》采访我,我说,中国在整个疫情期间,在经济上我们是受益的。为什么这么讲?这段时间我们对疫情有效的调控,对于中国整个全球出口份额明显的上涨、对化解国内过剩产能、对于充分就业、对于推动过去12个月左右中国经济非常强烈的增长都是作出了巨大的贡献。有什么负面影响?中国的老话叫做“木秀于林,而风必摧之”,一个班一个同学总是考第一名,大家心里总会多多少少有一些小想法。在这个过程中,大家对于整个中国在全球扮演的角色,对于下一个阶段中国在外贸出口、全球投资的重大影响力可不可以进一步持续、尤其是西方国家提出了不同的质疑。这一点对于中国下一个阶段的全球化、中国进一步走出去提出的一定的影响。

今年是中国“十四五”开局之年,在“十四五”规划中很重要的一点是高质量的发展和高质量的转型。什么是高质量?个人理解是两方面:第一,既然提了高质量而没有提高速,说明对于经济增长速度不像过去40年这么强烈的执着,从2019年我们提出了让经济增长保持在合理的区间,去年由于疫情原因,我们第一次在过去40年没有提出一个具体的增长目标,到今年的《政府工作报告》提出了6%,把手背在背后都可以完成比较低的增长目标。可以看到,我们对于经济增长的速度不像过去这么强调,不像过去这么执着。第二,我们提出了更广泛的一系列综合发展的体现质量的目标,比如说城镇化率、人口寿命、就业率、老有所养等,这些是更多地反映各种有获得感的经济增长或者经济发展的方向。所以可以看到在今后的五年我们要逐渐转换原来所习惯的对于经济增长的惯性思维,这对房地产行业会有很大的影响,必须要看到最近提出的共同富裕,以及前段时间提出的房住不炒,必须看到经济和政策工作目标在逐渐发生转变。

今年大体已经过去了,今年政府的工作目标基本上都可以完成。可以看到6%的经济增长闭着眼睛都可以实现,新增就业1100万人总量实现没有问题,大家耳有所闻,在年轻人群里面就业水平确实成为最近一段时间工作的重点。居民消费价格涨幅3%左右,今年随着全球经济的复苏,大宗商品价格的上升,中国人比较依赖于很多重要商品的输入,输入型的通货膨胀一直是政策高度关注的领域,我们既然提到左右,就说明我们对于通货膨胀有一定的容忍度,有一定的灵活度。也就是说,在调控大宗商品价格的同时仍然会保持经济比较稳定、比较有定力的政策调整,这是整个发展过程中非常重要的阶段。

这段时间提得非常多的是绿色发展、碳中和、碳达峰,对于全球的房地产领域,尤其和建材、建设、家电都有非常广泛和紧密的联系,这是下一阶段跟房地产行业相关的领域。

如果用几个关键词来总结,今年我对于中国经济政策的重点和重心的总结。上半年我常讲一个词叫不急转弯,今年的政策直到年中左右是在逐渐收紧的。为什么这么讲?因为去年为了应对疫情,无论是在财政领域还是在货币领域我们都进行了非常积极的刺激,有的时候我们的政策是做了而不说,随着整个经济逐渐常态化,今年一二季度经济增长速度非常强劲,刺激政策逐渐在退出的过程中。大家看到,无论是在房地产领域,还是在资本市场,大家对于“不急转弯”这几个字,我在年初一直在提醒不同的受众,其实去年12月中央经济工作会议提出了不急转弯,其实会议希望大家听到的是“转弯”这两个字,但是市场往往听到的是“不急”这两个字,对政策的解读和初心产生了一定的分歧,这就解释了今年上半年从资本市场到房地产市场,很多人都觉得很吃惊,其实并不是吃惊,而是大家对于整个政策没有念对。在之后总书记在达沃斯论坛的时候提出了碳达峰、碳中和,这是中国对整个全世界的承诺,我们对于环境,对于人类存活的空间负有的责任。前几个月很多中央的政治局会议,特别提到了化解风险,特别提到了在整个经济增长没有很大压力的情况下,把更多的关注度给予化解风险。最近提出了共同富裕,大家也都产生了很多讨论,很多的思考,这也是我们从三次分配、下一个阶段二次分配中的税费改革对房地产领域的影响。最近一、两个月,大家逐渐感到了政策的方向又有所调整,虽然没有特别明确和强烈的表达,但是我们感觉到现在开始对于经济增长又有一定的关注,又开始有一定的发力。在这个大的方向下,作为房地产领域,大家比我更有经验,房地产领域是一个每当经济下行一定要出来作贡献的行业,虽然是短短的一年,从年初到现在,几个月的时间里由于疫情的变化,由于整个国际形势的变化,由于整个经济增速的变化,政策重心和关注度也在逐渐发生调整。所以提醒在座的各位要顺应和跟上整个政策调整的角度和方向。

大循环与双循环:去年提出了大循环和双循环。为什么要提出大循环,为什么要提出双循环?这是中国经济发展到了人均收入1万美元左右中高等收入水平后既是一个必要,也是一个必须。

为什么说必要?从过去四、五年前特朗普入主白宫以来,中美之间,中国和其他国家的关系发生了比较微妙的变化,过去习以为常的国际合作、国际采购、国际供应链的一致已经逐渐发生改变,所以未雨绸缪,我们对于下一个阶段有可能发生的国际环境的进一步变化,由此对于自主可控、自主研发的能力、卡脖子技术可能要做相应的准备,这是一个必要的阶段和必要的手段。

为什么说必须?因为在全世界只有中美两个大国,可以比较有信心地说即使全都靠国内市场,即使全靠国内的人才,即使全靠国内的高校,我们仍然有能力有信心达成在国际合作,在全球化环境内可以达成的目标。成本可能会有所变化,时间可能会有所延长,但是只有这两个大国具有这种能力,两个大国,在G2关系当中,中国是一个快速成长的经济,中国是一个年轻人,而美国是一个经济逐渐放缓的经济,这个过程中这两个国家从经济到社会,到国际政治,到安全,到军事,到社会心理都会发生比较微妙的改变,这是在整个百年未有之大变局的环境之下,我们从去年提出的这个变化。在过去一段时间,大家已经感觉到这个变化对于很多领域,互联网领域更靠前一些,房地产是一个非贸易部门,跟国际连接并不是那么紧密,但是在IT领域、互联网领域、消费领域、金融服务领域都开始出现了比较多的变化。这些变化也是帮助我们转换过去40年在改革开放之后,我们享受了大量的和世界加强联系的红利。但是,我们必须要意识到,无论是主动还是被动的原因,这种情况在逐渐发生改变,我们在座的企业家也必须要为此做好准备。

作为一个金融学家,更多想跟大家分享一下,从金融角度如何看待房地产。大家听我讲房地产更多的是从金融角度,因为我的导师席勒教授是全球知名的房地产专家,他很多时候看到房地产仍然是从资产类别,从投资的角度来看。这幅图我最近用得比较多。图上底下的白线是美国在过去30年左右,货币供应量(M2)的变化趋势,最后这个很明显的上涨是过去一年美联储史无前例的量化宽松的刺激。图上这条红线是中国在同期货币供应量的增长,现在中国的货币供应量的增长已经是速度大大快于美国,总量已经达到美国货币供应总量的170%。大家要了解,我们在过去20年,房地产作为最得益于整个货币供应量的行业,风大的时候猪都会飞起来,大家经历了非常多的周期,大家都是在行业中非常有经验的企业家,我对大家也非常尊重。但是我们必须要意识到,整个房地产行业之所以在过去20年这么史无前例的增长,不止是在中国史无前例,几乎在全球,哪怕跟日本同期比都是史无前例的发展趋势,背后一个很重要的原因是因为我们在大体封闭的经济里经历了高速的货币供应量的增长。钱印出来一定要有附着之处,往往讲通货膨胀就是讲消费者价格指数(CPI),在过去40年这么平稳的消费者价格指数的环境下,这些钱去了哪里?这些钱去了资产,主要是以房地产为首的资产。这是为什么今年早些时候周小川先生曾经提出来说,今后我们思考通货膨胀的时候要把资产价格纳入到考虑通货膨胀的范畴之内,这就提出了简单盯住CPI的货币政策被过去一段时间在全球领域内都证明可能会产生一定的问题。这些问题未必是简单的经济问题,有可能是广泛的社会和政治问题,这是我想跟大家分享的,看待整个国内经济环境的角度。

为什么我们从2016年开始反复在提防风险、去杠杆?这句话是房地产领域各位专家最不愿意听到的话,为什么要提这个话?因为我们必须要看到2009年4万亿之后,整体国家层面债务水平出现了急剧的上涨,这种上涨的水平强烈到什么地步?中国是这幅图的最右侧(图),意味着自从2008年之后,从一个国家来评价,中国国家层面的债务水平是所有主要经济体里面增长最快的,没有之一。增长到了什么维度?我们仍然不是全球债务最高的国家,日本370%的债务比现在还要高接近100个点,这是最高的水平。日本过去30年的经济经历了什么?大家来自于房地产行业大家比我更熟悉,更要了解。与此同时,基本上在咱们之上的国家,往往都是发达国家,都是收入水平达到了25000美元及以上的水平的国家。看起来在发展中国家中我们的债务是最高的,同时在所有经济体里面我们的债务增长速度最快。这为什么是一个问题?我的一个朋友是恰佛教授,他写过一本书叫《这一次不一样了》,这是一本研究全球金融危机的非常权威的国际著作。在他的著作里面认为,什么是引发金融危机最主要的潜在的原因,是一个国家的债务水平增长的速度和一个国家信贷水平增长的速度,并不是总会发生,但是他根据对人类800年左右金融危机历史的研究,发现信贷的高速增长就会导致整个金融稳定出现一定的不确定性。这是2016年获得孙冶芳奖的专著叫《刚性泡沫》这本书,很多地产行业的朋友都看过,很多人看了以后误读了这本书,说朱教授讲了即使有泡沫,这个泡沫也是刚硬的,不会破的,这并不是我的初衷。我的初衷是说,在中国的经济和金融体系里面存在着非常大量的刚性兑付,在房地产行业最强烈的刚兑是什么?大家都认为,国家一定会让房价持续上涨。我们发现,一旦出现这种很强烈的一致的预期的话,无论是在股市里面、楼市里面、理财产品里面,都可能扭曲投资者的风险意识、投资行为,有可能造成泡沫,如果我们不能够有效地改变普遍的刚性兑付的现象,我们国内可能在某些地方,某些资产类别会鼓出包来,造成泡沫。这就是为什么这段时间我们总是不停地提控风险、降杠杆,总是在提增长模式的扭转。过去十年我们的宏观经济增长模式主要是依靠投资,而投资很重要的一个方式是通过举债来投资。这是我们思考整个经济的一个很重要的视角,这个视角在逐渐发生改变。

借用书中的一个例子跟大家分享一下,这是一个房地产行业的例子,最近可能又开始发生了。如果你买了5万/平米的期房,签约三个月后,开发商降价20%,把房价降到了4万/平米了,购房者如何应对这个情况?如果大家买一台彩电,买了之后第二天就降价会发生什么,大家都知道,买了一个股票,第二天股票跌停了,大家什么心态也会知道。买了房子,购房者就会贴条幅说“欺诈业主,期房降价,必须给补偿,不给补偿集体退房”。如果不退房呢?不退房就会在售楼处开个派对,也可能会请售楼人员和我们一起同吃同住就好了。为什么会有这个心态?市场在逐渐成熟,但是仍然大部分的购房者,大部分的投资者会认为至少我在一手市场里买房是不应该亏钱的。为什么投资者或者购房者有这种心态?是因为过去20年没有亏过,如果亏过的话采用这种手段可以不让我亏钱,可以让开发商把我应该面临的损失承担起来。这是在整个房地产领域存在的一个从购房者的心态来讲,本来房地产在全球范围内都是大类资产,是一种有风险资产,但是在中国过去20年不但回报如此之高,而且投资者都认为是无风险资产,买房子只是赚多赚少,赚快赚慢的区别。这种心态随着疫情,随着过去一年半左右时间的政策调控,大家可以发现即使在一级市场也逐渐在发生改变。

现在从金融的角度跟大家分享一下我对于房地产的观察。我是一个房地产外行,回国十年,想关注中国金融、想关注中国经济,不关注房地产都不行,逐渐地慢慢学成了个内行。

最近一段时间,最主要的房地产市场的精神仍然是“房住不炒”这四个字。我记得这四个字刚刚提出的时候整个行业对于这四个字能够持续多久,包含什么内容,老虎是不是真的有牙齿产生过很多的质疑和怀疑。这种质疑和怀疑逐渐都消散了,大家现在更多地是考虑这四个字是不是还有更多的我们之前没有想象到的、没有意识到的深意和影响力。从房住不炒这个角度来讲,作为一个经济学家一定是既要在供给端,又要在需求端发力。过去一段时间在供给端的调控更多,需求端采用限购、限售、限贷的方式,简单粗暴,限制住你的需要就好了。在供给侧,无论是促进开发商的开发周期,从进一步提供廉租房、公租房,帮助进一步实行公有产权的方式尽可能多元化,化解千军万马,通过商品房这种途径。经过了整个30年房地产领域的改革,我们再退回到过去半市场化,甚至完全行政规划的手段肯定是不可行的,在这个过程中就产生了购房者或者租房者、开发商对于预期的不同的把握。

因为我是研究行为金融、行为经济、宏观风险,我一直对于预期这两个字特别关注,我反复在不同的论坛里强调,房地产调控,或者房地产长效机制最重要想达到的目的就是有效地、合理地管理预期,管理全社会的预期,开发商对于今后房价的预期,购房者对于今后房价的预期。个人觉得,这仍然是一个非常任重而道远的过程。虽然最近我们看到了在短期市场里产生了一定的压力,但是这个大的方向,这个大的预期仍然是非常认可,非常支持的。为什么?因为回到我研究的领域——泡沫,要想造成一个资产泡沫,什么都不需要,只需要一个条件,就是预期。只要所有的购房者都认为房价会持续上涨,无论房价涨到哪个天上去,购房者还会义无反顾拿出6个或者12个钱包付出首付去买房子。为什么?因为他认为房价是永远会上涨的,我做的是一个正确而且高回报的投资决定。只要这个预期不改变,房住不炒的目的就不能最终实现。为什么?大家想一想,房住不炒,炒是什么?炒股票是什么意思?我根本不知道这个股票是什么,我只寄希望于我今天买了股票会涨,我再卖掉。所谓不炒就是逐渐的弱化,淡化,我不认为会全体解除房地产的金融,或者投资,或者投机的属性,这三个是不同的属性。这一点是我最开始就对于房住不炒这四个字的理解。提到不炒虽然听起来不是特别的学术,其实这两个字涉及到整个房地产下一个阶段的核心关键。

如果这一两年的时间里,基于我的观察,从一个经济学家的角度看待房地产的三大特征:

第一大特征是有短期、中期、长期,是城镇化、老龄化和少子化将对供需结果产生的影响。城镇化率在进一步提升,意味着城镇化房地产需求仍然在增加,但是随着老龄化的逐渐来临和进一步加剧,在很多发达国家老人对于房地产的需求是非常不同的,现在有很多专门从事养老地产或者是养老物业管理的机构,但是老人的需求不同,他为了能支撑退休之后的生活方式,更有可能把房地产当成是一种金融资产,什么意思?他要卖掉房子、抵押掉房子获得现金,利用这个现金来过自己的退休生活,几乎全球各个国家都是这样的趋势。这个时候它的供给就发生了改变。更加深远是今后十到二十年之后,中国的人口红利完全达到了顶峰,人口开始回落,据很多国际权威组织的估算,在80年后的2100年,中国的整体人口大概是7亿左右,和现在13亿相比几乎是腰斩的水平。对于这样一个人口趋势,仍然在建的很多大的项目最后会找到哪些买家,这些买家拿它来做什么?这是整个行业中长期必须要面对,必须要直视的话题。

第二大特征是整个行业在不同的分层,不同的地域,不同的区域,不同的定位上产生了非常强烈的分化。虽然有很多企业在面临“三条红线”的魔咒,但是还有另外一些同行在这段时间获得了两位数,甚至更高的增长水平。在过去这段时间中,整个潮涨中所有床都会飘起来的趋势,会逐渐被专业化、精细化、精耕细作的管理实力所替代。

第三大特征是众多区域性市场的需求和房价历史高点已过。在很多城市里面,很可能房价的趋势已经发生了历史性的变化,可能有些开发商已经做好了准备,而有一些房地产领域的专业人士可能还对此抱有一定的希望,或者抱有一定的幻想。我们看一看过去这几年在整个东北、西北、华北,乃至离北京不太远的一些区域,这样的趋势在逐渐发生改变。这是我作为一个经济学家对于房地产行业比较外行的看法。

作为房地产行业,分享一下我观察到的三个趋势:

第一,整个购房需求在逐渐理性化,逐渐从投资或者投机到更想消费转变。这不一定是投资者的选择,而是因为对于房贷的要求已经说明了,如果你是以投资为目的进入这个领域,对不起你已经来的太晚了,这个趋势在逐渐的变化。

第二,整个房地产领域的情绪有重大变化,过去十几年的时候,很长一段时间市场处于一种恐慌的心态,今天买不到,明年房价又要涨了,和苹果手机一样,一定程度上的饥渴性的营销,但是随着供给逐渐扩大,需求逐渐被满足,也随着疫情的冲击和收入增长的逐渐放缓,现在越来越多的零零后开始有一种躺平的心态,尤其是在一线城市,原来还需要6个钱包,砸锅卖铁把首付付了,现在年轻购房者的心态在逐渐发生着改变。

第三,跟这个相关的再往前二、三十年,人口的红利可能会逐渐变成人口的赤字。这是作为整个行业在今后的五年、十年、二、三十年,我们观察到的会逐渐发生的变化。

下面从金融的角度谈一谈,房地产作为过去十年最好的投资。经常有朋友开玩笑说,在中国只有三种失败的投资者,第一种是过去二十年没有买房子的;第二种是过去二年没有买够的;第三种是买了又卖的。所有这些都联系起来,过去二十年史无前例、波澜壮阔的房价上涨,20年大体上15-20倍是比较普遍的国内价格水平。在这个过程中,无数的家庭,无数的房地产开发商,无数的房地产相关企业都是巨大的获利者和得益者,这个过程中推动了整个中国经济的发展,中国居民收入水平的进一步提升。我想讲两个重要的作为金融学家的观察。

一是没有任何一个资产的价格是永远上涨的。也许中国的房地产确实这一次不一样了,也许我们只是在一个历史场合里面一个相对特别的时期,所以提醒大家要做好准备,至少从过去一两百年全球各种主要资产的视角来看,没有这么大规模,这么大体量的资产在这么长的时间里价格持续上涨,而且继续上涨。有效地管理预期,无论是开发商的预期,供应商的预期,物业公司的预期,购房者的预期,政府的预期是非常重要的。

二是什么形成了泡沫?是因为房价不断上涨。股市里面有一种说法叫三根阳线改变信仰,这个股票或者这个大盘涨了三天,大家都认为又有了牛市。在房地产市场不是三根阳线,在房地产市场是20根阳线,人的预期,人的判断很大程度上受我们亲身经历和市场趋势的影响。所以无论是供给侧的房地产企业还是在需求侧的购房者,我们都已经习惯了房价持续两位数,甚至更高的上涨的红利。但是换个角度来讲,如果股票涨了10个涨停、20个涨停,这个时候除了有些投资者往往是缺乏经验的,认为股价会进一步上涨,而越来越多的投资者会认为今后的空间有限了,我是不是开始要做一定的风险防范。所以我认为整个市场的心态,市场的情绪在逐渐发生着改变。

再回到房住不炒,我自己编了一个段子。在房地产领域有一个人人都会讲的话叫刚需。有一天我们的研究员跟我讲,上海房子为什么永涨不跌,大家说这是刚需,不但全国人民都想在上海买一套房,全球人民都想在上海买一套房。但是宾利和劳斯莱斯也是刚需,每个人都想买一辆宾利,每个人都想开一辆劳斯莱斯?是不是真的有刚需?我一直是怀疑的态度。经济学家会认为需求会跟着价格的变化而变化,随着价格的上涨,需求或者有效需求就必定会下降。随着价格的上涨,而不下降的是什么?随着价格的上涨,不下降的是投机属性,随着价格的上涨大家认为价格会持续上涨的预期会进一步加强。我是从金融的家度来看待房地产,来看待房地产价格,来看待房地产行业,这是题外话,也是行外话,但是我们从整个历史角度来看,曾经发生过很多次,认为房地产是这次不一样的经历。在日本的80年代,在很多欧洲国家的90年代到2000年初,美国的2000年初都曾经认为房地产是价格只会上涨的类别,目前我们看到这几次房地产牛市最终收场形式都不太好看。如果潮水退了,潮水就是全球的流动性,作为房地产开发商,大家不理解为什么这次政府的刺激力度和2009年那次相比简直不再一个数量级上。因为毕竟房地产行业其实是金融行业。我替金融行业辩护,老说金融行业不服务于实体经济,其实过去20年金融行业就是服务于实体经济,主要的就是房地产领域。换个角度理解这个话,因为过去的这50、60年里整个全球房地产行业都经历了金融化的过程,金融化的趋势。随着整个全球流动性的变化,无论是对于整个房地产企业债务的化解方式,这是眼前的事;无论是对于什么样的银行的资金可以向房地产行业和领域提供融资和支持;无论是原来出现的另类融资渠道,比如说信托产品、互联网金融、民间融资是否可以向房地产领域提供融资,都在发生改变。所以整个潮水并没有改变,只不过流向房地产领域的这个分支现在给予了很多的限制。这是整个流动性的限制。

今年大家感受到特别强烈的是对于购房者的个贷的发放速度。为什么说中国的权利都在处长手里?处长如果不想让一个事儿办成,他有100种变化,他不是说“不”,只是不去做。购房者就是面临这样一个现实,他拿不到房贷就买不到房子,不但买不到房子,而且会影响整个过程中开发商的预期和开发商的管理细节。所以整个市场的氛围和流动性环境和两年前之前相比发生了非常大的改变,所以提醒房地产领域的朋友关注。

共同富裕是最近最热议的一个说法。在共同富裕这个大的环境下,到底共同富裕多大程度是和人口迅速的老龄化、少子化相关?多大程度和资本的无序扩张相关?多大程度上和资本在过去一段时间整个获利的速度远远高于劳力的速度相关?多大程度上是现在的医疗、养老、住房三座大山对于年轻一代投资意愿、工作意愿、生育意愿产生的影响?这段时间我看待房地产行业,越来越不把它当作一个经济话题来看待,更多的是把它看作是更广泛的社会话题。它和股票市场不同,股票市场影响的只是每个人的钱袋子,房地产行业影响的是千千万万的家庭,家家户户的衣食住行,生老病死。所以大家做的是非常重要,非常有价值的工作,与此同时有些影响力超过了整个企业的盈利,超过了整个城市的建设范畴。这段时间大家对这个话题有特别多的思考,我也没有很准确的把握,个人觉得这个话题确实在下一阶段会对很多领域会产生非常深远的影响。

如果我能提供一点建议,我这是管窥之见。

第一,管理预期,调整战略。大家要管理好预期。前几年有著名的房地产高管讲说,能活下来就是很重要的任务,房地产领域的很多企业又到了这个时点,这个时候活下来和高速发展和成为行业第一所带来的企业的战略、企业的执行和风险的把控是完全不同的,个人觉得短期会出现流动性的放松,随着经济增速和外贸出口的放缓,但是不会发生根本性的180度的改变。所以大家习惯了过去几次调控的放松之后,大量的货币,或者是财政政策的刺激的话,这一次真的不一样了。我在私下也跟很多房地产领域的高管讲过。因为在今年年初的时候通胀有所抬头,有些企业家会认为按照过往的例子,在通胀抬头的过程中可能购房者 的意愿会逐渐提升,政策也会相对比较宽松,至少在过去半年这样的事情并没有发生。

第二,把控风险,提升流动性。跟管理预期紧密相关的是把控风险,和风险相关的更多的是流动性。很多企业在资产负债表上是庞然大物,是非常健康的企业。但是从金融的角度研究债务问题,研究不稳定性,研究破产和重组,很多时候企业必须要高度关注自己的流动性,必须得意识到从整体来讲国内的金融机构 对于房地产在过去一段时间,在短期可见的一段时间都不会特别的友好。如何能评价自己的融资能力?自己的融资渠道?自己在融资的时候必须要支付的成本,这一点对于管理流动性是非常重要的。

第三,拥抱变化,避免线性外推。大家之所以仍然对于很多风险没有充分的意识,借用刘鹤总理原来引用的一本书叫《灰犀牛》说,每年都有人去东非大草原打猎被犀牛踩踏至死,人跑的这么灵敏,怎么会被犀牛撞死,很多时候是恰恰认为犀牛会一直直线跑,它的速度完全可以跑开。这种过度自信,这种线性外推的思路,很多时候是往往导致重大的风险和重大危机。希望大家有所关注。

第四,更加清晰地定位,更加差异化的竞争。所有房地产项目,房地产企业,房地产销售方式已经发生了重大改变。在市场竞争日益加剧的情况下,究竟怎样能找到自己企业的核心竞争力,找到自己企业的核心优势,是下一阶段特别重要的存活和发展之道。

第五,精准执行,严控成本。大家要在开源的同时能够节流,因为现在整体的环境和几年前相比水涨得没有那么快。怎么办我们要让划船的人划得更快一些?

以上几点是我一个外行人的建议。去年整个疫情之后,今年全球经济取得了非常强劲的反弹,中国经济的反弹再一次领先全球。恰恰是在整个经济复苏的大环境下,财政和货币政策在逐渐地收紧,也意味着整个房地产行业的外部环境在逐渐收紧和逐渐的严峻。在这个大的环境下,在短期政策压力比较大,中长期需求和供给的关系调整变化比较大的环境下,希望大家能够更多地关注不同的产业、行业分化过程中迸发出的一些新的机会,更好地加强自己企业的内部管理,同时利用这些机会能够进一步增加和提升自己企业的竞争力。

《投资者的朋友》、《投资者的敌人》这两本书是我去年新出的,讲的是利用投资,利用行为金融。希望大家能够意识到自己作为一个企业家,作为一个投资者,作为一个人会犯各种各样的错误,这是每个人的本性。这个过程中,如何能更好地了解自己,了解自己的企业,了解金融,能够作出更好更多的项目和产品,同时能够把握风险,让自己的企业,让整个房地产行业可以可持续、高质量的发展。

谢谢大家!