拆迁已全面停止?住建部发出信号,3类房子将统统按“新规”处理

过去二十年,伴随着房价不断快速上涨,“买房难”已经日渐成为普罗大众都普遍认可的事实。全国房价行情网数据显示,截止到2021年9月底,在全国百强城市以按揭方式购买100平米的房产的最低成本,已经攀升到了43万。根据2020年城镇居民结余资金1.2万元计算,一个人攒够买房首付款,至少需要35年。

当千千万万人在“痛斥”房价高,无力承担高昂的购房首付款时,有一类人却能躺着“赚取”多套房产,并凭借房产身价大增,更有甚者还能“一夜暴富”,实现财富自由。这类人就是“拆迁暴富户”。笔者身边就有一个这样的真实案例,笔者的朋友是合肥政务区居民,2010年家里拆迁,分了4套房子,面积在90平-120平之间。现在每套房子的挂牌单价在3.8万元/平左右,也就是说这4套房子的现在的总价不低于1400万。用朋友的话说,如果不是享受到了“拆迁红利”,自己这辈子可能都挣不够购买一套房子的钱。

值得一提的是,过去十年,伴随着“拆迁造富”效应不断放大,近几年房地产市场上还催生了一个“囤积老破小博拆迁”的专业投资炒房群体——这些投资客千方百计打听城市未来的棚改拆迁动向,然后低价大量购买老破小,坐等老房子拆迁,获得巨额拆迁款。用专家的话说,大量囤积二手房源,会造成市场供不应求,此举不仅会直接推升房价,更侵害了刚需购房者的利益。

然而,从今年起,有关“拆迁已全面停止”、“老房子不再拆迁”、“拆二代将彻底消失”的消息就层出不穷。受此影响,市场上的两类人坐立难安:其一便是上文提到的“新型炒房群体”:专门囤积老破小“博拆迁”的炒房投资客;其二是一直以来都幻想着“吃拆迁福利”的人:在城市里拥有不少土地、房屋,天天盼望着自己的房子纳入拆迁,坐等分房、分钱,实现自己的“一夜暴富”梦想。

对于近期网络上大量涌现的“拆迁已全面停止”的说法,其实早有征兆:首先,对比过去三年每年的棚改开工总量,不难发现,2019年、2020年棚改连续两年大幅收缩,其中2020年是棚改数据最差的一年,全年棚改开工总量只有209万套,仅占2018年的33%;其次,过去两年,住建部、发改委等国家部门,均发声强调了“从2021年起,要全面推进城镇老旧小区改造”。其中,2020年底,住建部部长王蒙徽亲自宣布,未来5年要以2000年前建成的住宅小区为重点,着力实施“三大内容”的民生改造工程;再者,早在2018年初,发改委就制定了“棚改三年攻坚计划”,以2018年-2020年为周期。此前一直有专家宣布,“2020年是棚改拆迁的收尾之年”。“收尾”在此就传达了“结束”的意思。

基于以上事实,我们真的能说“拆迁全面停止”了吗?答案是否定的。首先,专家刘晓博分析认为,从过去三年每年棚改完成的数据来看,不得不承认,拆迁确实在大范围收缩,但并未“停止”。事实上,进入到2021年,棚改拆迁也依然在全国大范围推进——11月份,全国绝大多数城市都已经公布了“2021年前三季度棚改工作总结”,从公布的数据看,2021年棚改完成情况或高于2020年。以河北省为例,10月底,河北省住建厅网站发布公告显示,2021年,河北省计划开工建设11万套棚改安置房。截至目前,基本建成13.2万套棚改安置房,换句话说,河北省全年开工任务、基本建成任务均已提前完成。

其次,今年以来,发改委已经三次发放了“中央预算内投资计划保障性安居工程款”。发放该“安居工程款”的主要目的是,用于支持城镇老旧小区改造和棚户区改造配套基础设施建设。虽然该款项可用于棚户区改造配套基础设施建设项目的资金不超过总额的三分之一,但三次的总资金也不低于300亿。

再者,住建部最新发声定调,未来5年“旧改”为城市更新的主流模式,但“棚改拆迁”并未停止。8月10日,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》。通知明确提到:实施城市更新行动,要顺应城市发展规律,尊重人民群众意愿,以内涵集约、绿色低碳发展为路径,转变城市开发建设方式,坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主,严管大拆大建,加强修缮改造,注重提升功能,增强城市活力。

按照房产专家朱海斌的分析,如果按照这个意见执行,很明显未来城市更新将大面积以“旧改”为主。不过文件中“留改拆并举”5个字,也明确了“拆迁并未停止”,只是相当于前几年市场份额会大大降低——不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

意思再明确不过,未来拆迁仍然不会全面停止,但会进行“严格控制”,控制在20%范围内。打个比方,某片区建筑总面积为10万平方米,那么政策允许的拆迁建筑总面积最多为2万平米。但前提条件是,要对拟拆除的建筑,加强评估论证,公开征求意见,严格遵守相关规定并履行报批程序。按照专家朱海斌的说法,未来拆迁将以小范围、零散模式为主,最主要的是一个片区不会集中搞拆迁,这意味着未来“拆迁潮”不会重启,因此很多人期待的大范围拆迁、成片集中拆迁,可能要落空了。

为何住建部定调“未来城市更新要以改造为主,拆迁为辅”?对此,房产专家朱海斌的解释是,棚改拆迁本质上不利于房地产市场的平稳,因为它的拆迁属性,决定了这是一项成本与利益不成正比的模式。不仅如此,过去的事实也证明,棚改拆迁对于城市的房价上涨有直接的拉动作用,尤其是三四线城市,棚改基本上被认定为房价上涨的“重要因素”。此外,棚改拆迁越走越偏了,最近几年,市场上出现了太多“借棚改之名大肆发债”的现象。当然更值得一提的是,棚改拆迁前所未有的“造富”效应,对长期以来一直存在的“公序良俗”造成了挑战——拆迁造富下,学历、拼搏、实干等变得一文不值。

此外,在9月1日举办的国新办新闻发布会上,住建部副部长黄艳还“一锤定音”表示,未来要“划出城市更新重要底线”,彻底改变以往的城市更新路径,即在未来的城市规划和建设中,要摒弃急功近利和大拆大建,要改变城市建设的拆迁文件,注重“绣花”功夫,突出地方特色和人居环境的改造。其中关于“拆迁”,住建部发出信号,3类房子将统统按今年的“新规”处理,继续纳入拆迁。这3类房子分别是:影响城市发展规划的老房子、以多孔板建材为主的危房以及核心地段的低密度老房子。

在房产专家刘博看来,住建部“一锤定音”,今年起三类房子继续按照“新规”进行拆迁,无疑明确了今年起这3类房子将再次升值——未来棚改拆迁的规模虽然不可避免地收缩,但是拆迁的标准不可能降低,因为各种成本都在上涨,且原住居民的拆迁补偿预期也在提高,拆迁标准只有不断提高,才能满足居民的需求。未来但凡是纳入拆迁的房子,都会迎来再次升值,且升值的空间都不小。

第一类:影响城市发展规划的老房子

众所周知,城市的发展建设也是“按部就班”进行的,比如“十年规划”、“二十年远景规划”等。一座城市的发展规划非常重要,但是我们要明白的是不管是任何“规划”都不是一成不变的,因为一方面顺应城市发展的规划才是好规划,另一方面科技在进步,产业在壮大,人口也在不断集聚。换句话说,伴随着城市不断发展建设,很多此前就制定好的规划要进行调整。有些落后,无法满足于城市更好、更长远发展的规划,还可能推翻重来。

比如某些区域,随着基础设施建设不断完善后,人口大规模聚集,程度远超之前的规划承载量。这时候,城市的区域就可能扩容——腾挪出更多的土地,以方便建设更多的住宅小区、学校、医院、车站、社区服务中心等。这些需要腾挪的老旧小区就属于“影响城市发展规划的老房子”,为了新的发展规划需要,这类房子将会全部纳入拆迁。一般情况下,老城区这种房子比较多,因为很多老城区无论是交通,还是基础设施配套,都比较落后。鉴于发展的需要,这类房子被纳入拆迁的可能性非常大。

第二类:以多孔板建材为主的危房

何为危房?是否是危房由谁说了算?首先,按照现行的法律法规规定,在结构上存在危险性,对人身安全存在危害的房屋被称之为危房;其次,危房的确认不是随便说它是危房就是危房的,是需要鉴定机构认定后出具认定报告。一般情况下,房屋被鉴定为危房后,可分为四类进行处理:观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除。

现存的老房子中,哪些可能是危房?专家认为,危房一般都符合两个条件,其一是年代久远,比如七八十年代建造的房屋,其二是多孔板建材建筑。对照今年初浙江省发布的“未来社区创建”文件,其中就明确提到,符合以下3个条件的房子将“全拆重建”,一次整改到位:一是多孔板建材,二是2000年前建造,三是存在较大安全隐患。

此外,今年3月份深圳也发布了“危房重建规划管理规定”通知,其中明确规定,“危房拆除”必须符合两个条件:一是具有合法房屋权属证书;二是经市房屋安全主管部门列入名录的房屋安全鉴定机构鉴定为危房,且鉴定报告处理意见为整体拆除。

这类房屋为什么要划入拆迁?答案很简单:首先,这类房子基本上都是多孔板建材的预制板结构房子,这决定了这些房子的结构性较差、抗震能力较弱。举个例子,唐山大地震发生时,95%的房屋倒塌,其中就包括大量的6度设防的简陋多孔板结构住房;其次,这类房子一般都建造于七八十年代,房龄一般在三四十年以上,已经失去了“旧改”的价值。

值得一提的是,这类房子虽然已经不具备居住功能,但是如果纳入合法拆迁,将同样会获得不菲的补偿,从这个角度来说,这类老房子一旦划入拆迁,意味着会再次大幅升值。

第三类:核心地段的低密度老房子

按照住建部8月10日公布的“新规”,这类房子未来拆迁的可能性最大,原因有两个:其一、地段决定了其拆迁的巨大价值。从地方层面,这类房子的土地价值很高,出让后能获得较高的土地出让金,有利于补充地方财政收入;从开发商层面,这类房子的拆迁含金量高,说白了就是开发商拆迁重新开发能够获得的利润空间可观。

很多人可能发现了,近年来随着调控不断深入,开发商参与城市更新改造的项目越来越少,尤其是全拆重建类,更是大幅下滑。核心原因是,市场上绝大多数此类项目的利润空间极其有限,有些甚至还会亏本。但是针对大中城市的核心地段的低密度项目,开发商还是非常愿意承接的,因为利润有保障。所以,如果你家也是这类房子,那么恭喜你,你的老房子将再次大幅度升值。

总结:未来5年“拆迁潮”虽然不会重启,但可以肯定地说,拆迁仍然是一项“造富效应”极高的工程,尤其对于核心地段的老房子来说,拆迁获得的补偿款仍然会非常可观。但我们同时也要认清一个现实,城市更新的模式一直在变,以及我国住房总量在不断增加,基于此来看就是,未来几年,拆迁的范围还可能继续缩小,这种趋势下,老房子拆迁的可能性仍会降低。当然,站在老房子居民的立场,他们肯定还是更趋于纳入拆迁全拆重建,因为这样居住条件才能改善得更彻底。

对于国家“严控大拆大建”、“全面推进城镇老旧小区旧改”,我们认为还是非常支持的,因为有显著的积极意义:首先,旧改更加科学,也更符合国家“稳楼市”的主基调;其次,“旧改”是城市更新发展过程中,更具指导性和可落地性的逻辑演变;再者,正如住建部副部长黄艳所言,我们现在需要的是“低碳发展”的路径,而“拆”对于绿色发展、对于降碳,都会产生负影响。“拆除重建”确实可以做到把城市开发建设成统一、高大、明亮的现代化都市,使其成为创新与发展具备的活力之城,但这就失去了城市本身的意义,城市是市民的城市,它需要文化底蕴承载其厚重,需要历史记忆叙述其宏大。

牛掠夺者:另外请问:八十年代建的预制板楼房,抗震系数很低,上下水铸铁管锈蚀甚至漏洞,有的墙体开裂,这样的房子怎么办?

抠鼻shi给你K:旧房改造

早晨之星77777:说得对

牛掠夺者:老旧小区加装电梯?问过一二楼的意见吗?采光 通风 噪音 贬值都来了,反而五六楼好处一大堆,这个利益不均衡,我们肯定不同意加电梯。想加电梯也简单,加完我们和楼上互换房子,电梯该多少钱,我都出。

WJ弹起我心爱的土琵琶:遇到台风天、受到地震波影响等等,都会使结构存在问题(八十年代的商品房地基没有打过桩,而且每层楼的横梁还是多孔板结构)的老旧房子产生摇摇欲坠的后果…

WJ弹起我心爱的土琵琶:对!安装电梯、粉刷外墙等等办法,改变不了老旧房子其结构本身存在着安全性的问题…

里君E:七、八十年代的老楼房,是多孔板建造的,且还有地漏、墙面裂缝、房顶漏等隐患问题,建议还是拆除重建。旧改不能解决根本问题,觉浪费劳力和钱财。

老云Id:主要还是多走走多看看。 有的楼群里的平房。年龄太大了 没有厨房没有天然气。路窄的过不去车。解决一下吧。

抠鼻shi给你K:旧小区加装天然气,开户费要2000块钱!

摇紞屏捶鼐垂:中铁大桥局(武汉市)50年代盖的三层楼,到80年代加层共五层至今为止还在住,70多年了!!不知咋理解呢??

美美雨鱼雨:老小区能不能间隔的拆迁,拆一栋留一栋。这样就有地方安装电梯了。

泥妍晨53:旧房子结构管道都已老化,安全性大大降低,刷刷墙,换换门窗玻璃房子就安全了?

少壮不努力你呀:老房子真的升值了还是彻底贬值了?!

火炉城妹子:房子贬值,而房屋的本身不是钢筋水泥而是土地

认识实际:老旧小区愿意拆迁,但按市场价赔偿 ,有宅基地使用权的根本不愿意拆迁。

爱游爱吃:那我的小区快动迁了

一直行走的阳光:恭喜恭喜!

昂宵晨03U:农村的多孔板老房子是危房吗?

人如玉88:农村的都是自己盖房

有本事来咬我殉0A:老式盖板房应一律拆除,

柏桖风6s:大城市里的,老旧破小三层伙用单元房,没有改造价值的都要拆迁了。

泉如冰80:100平米43万,哈哈哈笑死我了。在我们这里估计下辈子下辈子下下下辈子能买到

亢慕雁MP:老房子危房如何处理。

在五尖山坐过山车的香雪兰:天津还有五十年代盖的片区,三四层楼局部有五六层楼,土地利用价值低非常可惜😔,河东区大桥道片区就是如此,不是城中村的城中村,离市中心这么近,建筑环境差别如此之大,与直辖市地位极不相配,成为评价…工作能力诟病,还是需要拿出点精神和勇气有所作为有所担当的!真正让每一位有老百姓有幸福感和获得感!

戎琇枋06O:在城中心有一套老洋房,住着很清静安逸,三楼露台抬头就是星空,你爱拆不拆,不拆我那就不是房子了吗?

呆神子衿:我家房屋是1999年建的到现在也有20多年了 下暴雨会漏雨 小雨没问题

如如7q:大板楼就是预制板制造的房子吗?

信阳农民:信阳什么时候开始啊笔者

嵇兴怀A9:应该对2000年前的老旧小区拆除重建

抠鼻shi给你K:旧房改造

早晨之星77777:说得对

荔菲一瑾ZX:预制板房子不安全隐患,不能回避这个问题!

WJ弹起我心爱的土琵琶:遇到台风天、受到地震波影响等等,都会使结构存在问题(八十年代的商品房地基没有打过桩,而且每层楼的横梁还是多孔板结构)的老旧房子产生摇摇欲坠的后果…

WJ弹起我心爱的土琵琶:对!安装电梯、粉刷外墙等等办法,改变不了老旧房子其结构本身存在着安全性的问题…

迷茫kfV:烂尾楼怎样(安排)

09:合肥哪个地段的拆迁安置房,能卖到3.8万一平米啊?

抠鼻shi给你K:旧小区加装天然气,开户费要2000块钱!

zx12cv12bn4:拆迁应根据实际情况吧

whzsh20092017:浦东新浦路380弄老小区,预制板房子隔音太差,需要拆掉!

张天笑三:一四年四五还行,现在都二万了。难啊

夷湛01w:拆迁房超面积是否收税?

火炉城妹子:房子贬值,而房屋的本身不是钢筋水泥而是土地

楼映桖bb:最怕是有好多人35都攒不到

马车迎接你:空心板房怎么办?

一直行走的阳光:恭喜恭喜!

瓮扰龙笛8p:什么时候开始

人如玉88:农村的都是自己盖房

小鍸鈩:拆 迁 不 会 停 止 。

夭暄渡a:老破小价值不大。

海仪精密:不同意加装电梯

网友445d8d0:我们这还有日本人盖的房子呢

逗生你H:老旧小区加装电梯?问过一二楼的意见吗?采光 通风 噪音 贬值都来了,反而五六楼好处一大堆,这个利益不均衡,我们肯定不同意加电梯。想加电梯也简单,加完我们和楼上互换房子,电梯该多少钱,我都出。

丛采蓝7V:小编你偷换概念,城中村拆迁能暴富大批人,棚户区拆迁会苦难一大批人,这两个拆迁能划等号么?

玉皇大帝钦此:房子太多了

愚彩静d6:[祈福][祈福][祈福][祈福][祈福]

别晗78:胜利庄

睢鸠运珧71:xxxxxxxx

抠鼻shi给你K:旧房改造

早晨之星77777:说得对